Sur la question du financement immobilier, il ne faut pas céder à l'intimidation des banquiers qui agitent des drapeaux rouges pour certains dossiers. Par excès de zèle, des organismes prétextent la règlementation plus draconienne du HCSF (Haut conseil de la stabilité financière) pour encadrer le crédit. Au 1er janvier 2022, le taux d'endettement va se bloquer à 35 % et la durée de remboursement se limiter à 25 ans. Dans les faits, cette nouvelle règle du jeu s'applique depuis le 1er janvier 2021. Cette équation a déja été résolue par un grand nombre d'emprunteurs afin d'obtenir leur financement. Découvrez à votre tour comment il faut poser la problématique pour décrocher votre crédit immobilier en 2022.

1re étape : posez bien le problème du financement

Toujours très attractives, les conditions de crédit incitent à devenir propriétaire. Il faut profiter des taux proposés actuellement qui viennent d'atteindre des niveaux planchers. Comptez en moyenne 1,05 % en septembre toutes durées confondues selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Pour un emprunt sur 15 ans, la valeur tombe à 0,87 %. Un spécialiste du courtage, Meilleurtaux, annonce même une valeur de 0,78 % sur 15 ans d?après les baromètres de ses banques partenaires. Autre bonne nouvelle, la logique d'inflation et la remontée des taux obligataires à 10 ans ne se sont pas ressenties sur le coût du crédit. Cela ne doit pas occulter de possibles hausses de taux, de l'ordre de 10 à 15 points de base, selon plusieurs réseaux de courtiers…

2e étape : évaluez la durée de remboursement de 25 ans

La durée de remboursement, voilà un paramètre qui vient changer la donne puisque celle-ci se limite à 25 ans. Cela peut constituer un obstacle pour certains ménages qui doivent rembourser une mensualité trop élevée. Pas de panique pour autant puisque les banques pourront accepter 20 % de dossiers « hors des clous », en cherchant toutefois à favoriser les ménages qui achètent pour la première fois. Par ailleurs, un différé de 2 ans peut être accordé pour tout projet dans le neuf ou dans l'ancien avec travaux. Ce qui porte à 27 ans la durée totale du remboursement. Les 2 premières années se limitent au versement d'intérêts intercalaires, tandis que les 25 suivantes permettent de rembourser le crédit classique.

3e étape : concentrez-vous sur votre taux d'endettement de 33 %

Autre nouveauté, le taux d'effort des ménages qui obéit à un ratio précis. En effet, le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus mensuels. Déjà appliquée depuis le début de l'année, cette règle vient plutôt assouplir l'accès au crédit puisque le taux atteignait 33 % d'endettement auparavant. Cependant, certains profils vont être plus impactés que d'autres par cette mesure. Cela concerne les ménages modestes qui disposent de moins de 20 000 € de revenus annuels. Leur taux d'endettement ne peut être abaissé par le jeu de l'allongement de la durée du crédit qui pouvait aller jusqu'à 30 ans auparavant. Il en va de même pour les investisseurs dont les revenus locatifs sont minorés suite aux préconisations du HCSF. Ils ne sont plus déduits de la mensualité du crédit mais ajoutés aux revenus, ce qui revient à dégrader leur taux d'endettement.

4e étape : vérifiez que le compte est bon !

Certes, les banques vont contrôler ces nouvelles règles mais elles vont s'attacher à d'autres aspects de votre dossier. À commencer par l'apport personnel qui devient un critère clé pour signer un crédit. Idéalement, il représente en moyenne 15 % du coût total du projet. À cela va s'ajouter la qualité de votre profil en termes de gestion de comptes, de capacité d'épargne, de régularité de revenus… Autant de critères qui servent à boucler l'opération dans de bonnes conditions. Vérifiez la qualité de votre dossier avec un banquier ou un courtier.

Christophe Raffaillac